东兴证券：高能级区域销售回落之下，主流房企销售压力明显增大

7月28日，东兴证券发布房地产行业6月公司月报。

【资料图】

投资摘要：

行业销售：

高能级区域复苏动能减弱，主流房企销售压力增大。从行业整体销售情况来看，6 月份的商品房销售金额同比转跌，销售面积同比增速进一步下滑。2023 年 6 月商品房销售额同比增速为-19.2%、前值为 6.8%；销售面积同比增速为-18.2%、前值为-3.0%。

百强房企和东兴证券跟踪的 40 家主流房企的销售额单月同比增速都明显落后于全国水平。2023 年 6 月百强房企销售额同比增速为-27.6%、前值为 5.8%。从东兴证券跟踪房企(40 家)的销售额来看，2023 年 6 月跟踪房企销售额同比增速为-34.3%、前值为 4.0%。

东兴证券认为，主流房企此前的销售领先于市场水平，是因为主流房企销售结构上更加向高能级城市倾斜，随着随着高能级区域复苏动能的减弱，主流房企的销售压力开始增大。

房企销售：

主流房企销售普遍下滑，央国企销售承压但整体情况依然优于非央国企。从东兴证券跟踪的 40 家主流房企销售情况来看，6 月份主流房企销售同比显著下滑。由于高能级区域销售的下行，高均价房企和央国企销售增速相比 5 月大幅下滑，但整体情况依然优于低销售均价的非央国企。从销售金额单月值来看，2023 年 6 月高均价组(13 家)商品房销售额同比增速为-30.9%、前值为 33.7%；低均价组(13 家)商品房累计销售额同比增速为-48.9%、前值为-35.1%；央国企组(10 家)商品房销售额同比增速为-22.0%、前值为 31.9%；非央国企组(30 家)商品房销售额同比增速为-42.9%、前值为-12.8%。从东兴证券跟踪的房企(40 家)销售金额累计增速来看， 6 月份销售金额同比增速最高的 3 家房企为建发股份、龙湖集团和越秀地产。

行业土地成交：

土地成交金额进一步下滑，但主流房企拿地力度继续提升。从行业整体土地成交来看，6 月份的全国商住用地土地成交金额进一步下滑。2023 年 1-6 月全国商住用地累计成交土地出让金同比增速为-24.9%、前值为-17.2%。东兴证券跟踪的 38 家主流房企的拿地金额同比微增，拿地力度持续提升，说明主流房企对土地市场的信心有所恢复。2023 年 1-6 月跟踪房企(38 家)累计新增土地价值同比增速为 3.2%、前值为 1.2%，跟踪房企的整体拿地力度为 16.4%，前值为 13.4%。从拿地均价来看，主流房企拿地均价有所提升，说明主流房企普遍倾向于在高能级区域拿地。2023 年 1-6 月跟踪房企累计新增土地均价同比增速为 14.7%、前值为 20.1%。

房企土地成交：

高均价的央国企拿地力度更大，低均价房企积极布局高能级区域。从东兴证券跟踪的 38 家主流房企拿地情况来看，房企普遍倾向于在高能级区域拿地，销售均价更高的房企拿地力度明显高于低均价房企。2023 年 1-6 月高均价组(13 家)的整体拿地力度为24.2%，前值为 19.5%；低均价组(13 家)的整体拿地力度为 2.0%，前值为 1.9%。低销售均价房企的拿地均价大幅度提升，布局高能级城市的趋势明显。2023 年 1-6 月低均价组(13 家)累计新增土地均价同比增速为 87.7%、前值为 32.6%。央国企拿地金额增速领先于非央国企，拿地均价也明显高于非央国企，但两者的拿地金额与拿地均价的增速差距有所缩小。2023 年 1-6月央国企组(10 家)累计新增土地价值同比增速为 9.1%、前值为 15.4%；非央国企组(28 家)累计新增土地价值同比增速为-5.6%、前值为-16.3%；央国企组(10 家)累计新增土地均价同比增速为 14.2%、前值为 23.3%；非央国企组(28 家)累计新增土地均价同比增速为 13.2%、前值为 12.2%。从东兴证券跟踪的房企(38 家)拿地情况来看，2023 年 1-6 月滨江集团、建发房产(建发股份)和绿城中国的拿地力度最大。

行业内债及外债融资：

房企内债发行有所回稳，地方国有企业内债发行规模领先。从境内债券融资情况来看，6 月内债发行额同比增速为 12.4%，前值为-7.4%。2023 年 1-6 月央企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-23.8%、前值为-22.2%；地方国有房企的境内债券累计发行额的同比增速为 29.4%、前值为 29.4%；非央国企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-24.5%、前值为-30.5%。从境外债券融资情况来看，外债余额持续下降。从债券到期情况来看，8 月份债务到期压力较 7 月份有所下降。从东兴证券跟踪的房企(38 家)境内信用债和境外地产债存量来看，存量债务规模最大的三家房企为碧桂园、华润置地和中海地产，8 月份债务到期规模最大的三家房企为招商蛇口、龙湖集团和建业地产。境内债务成本低于境外，央企融资优势最明显。从房企境内存量信用债和境外存量债券的利率水平来看，境内信用债的发债利率明显低于境外债券，央国企和混合所有制房企的发债利率普遍低于民企，其中央企的融资成本最低。

市场行情：

7 月 A 股地产板块表现强于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘。本月（7.1-7.25）A 股地产指数（申万房地产）涨幅 7.63%（上月 0.58%），A 股大盘（中证 A 股）涨幅 0.53%（上月 0.92%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 1.35%（上月 7.15%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.81%（上月 4.62%），H 股大盘（恒生指数）涨幅 2.74%（上月 3.74%）。近三个月 A 股涨幅前 3 的房企为金科股份、中南建设和绿地控股，港股为合景泰富、金辉集团和禹洲集团

估值水平：

截至 7 月 25 日收盘，A 股 PB 最高的 3 家房企为招招商蛇口、滨江集团和华发股份，H 股 PB 最高的 3 家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产。从跟踪房企(38 家)来看，截至 7 月 25 日收盘，A 股 PB(MRQ)最高的 3 家房企为招商蛇口、滨江集团和华发股份,PB(MRQ)分别为 1.33、1.25 和 1.22。H 股 PB(MRQ) 最高的 3 家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产,PB(MRQ)分别为0.88、0.73 和 0.72。A 股 PE(TTM)最高的 3 家房企为绿地控股、招商蛇口和新城控股,PE(TTM)分别为 94.70、27.21 和 22.93。H 股 PE(TTM)最高的 3 家房企为中骏集团、越秀地产和金辉集团,PE(TTM)分别为 70.92、8.66 和 8.43。

投资策略：

基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，东兴证券推荐两条投资主线：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。东兴证券推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科 A 等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。